Jenis dan Cara Menghitung Suku Bunga KPR - Bunga atau Suku Bunga merupakan unsur yang penting dalam menghitung angsuran KPR.
Karena suku bunga ini akan menentukan berapa besar angsuran KPR yang harus kita bayarkan setiap bulan.
Biasanya suku bunga ini ditetapkan oleh pihak Bank dalam bentuk persen atau persentase.
Dalam prosesnya khusus untuk KPR terdapat beberapa jenis suku bunga yang biasa digunakan pada perhitungan.
Pada artikel ini kita akan bahas jenis suku bunga KPR serta cara menghitung suku bunga KPR sebagai simulasi sebelum mengajukan ke Bank.
Jenis dan Cara Menghitung Suku Bunga KPR
KPR atau Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu jenis Kredit yang cukup digemari oleh Nasabah.
Karena memang KPR ini merupakan solusi yang dapat diambil jika kita ingin memiliki rumah tetapi belum memiliki cukup uang untuk membeli rumah tersebut dengan cara tunai.
Selanjutnya jika proses pengajuan KPR telah disetujui maka kita dibebankan angsuran yang harus dibayarkan setiap bulan.
Baca Juga : Ingin Mengajukan KPR ? Pahami Syarat, Jenis dan Cara Perhitungannya Terlebih Dahulu
Angsuran tersebut terdiri dari dua unsur yang digabungkan menjadi satu yaitu angsuran pokok serta angsuran bunga.
Khusus untuk menghitung angsuran bunga inilah didalamnya digunakan besaran suku bunga dalam bentuk persentase.
Sebelum membahas bagaimana cara menghitung bunga atau suku bunga KPR mari kita bahas terlebih dahulu jenis - jenis dari suku bunga KPR.
1. Jenis Suku Bunga KPR
Suku Bunga adalah tingkat bunga yang akan ditanggung oleh Pembeli rumah sebagai tambahan keuntungan atas pinjaman yang diberikan oleh pihak Bank.
Bunga atau Suku Bunga ini akan sangat mempengaruhi besarnya angsuran KPR setiap bulan.
Khusus untuk KPR suku bunga ini dibagi kedalam beberapa jenis, yaitu sebagai berikut :
1. Suku Bunga Tetap ( Fixed Rate )
Suku Bunga Tetap atau Fixed Rate adalah jenis bunga KPR yang diberikan kepada Nasabah dengan jumlah persentase yang selalu tetap sampai dengan akhir jangka waktu kredit.
Dalam prosesnya memang kadang Suku Bunga Tetap ini juga ditentukan selama periode tertentu saja.
Misalnya untuk 5 Tahun pertama suku bunga 6% maka sampai dengan periode yang ditetapkan tersebut bunga yang dibebankan kepada Nasabah akan tetap 6% meskipun BI menaikkan suku bunga.
Kelebihan suku bunga dengan jenis yang pertama ini adalah kemudahan dalam menentukan angsuran per bulan khususnya bunga.
Karena dengan suku bunga yang tetap maka angsuran per bulan juga akan otomatis tetap atau tidak berubah - ubah.
2. Suku Bunga Mengambang ( Floating Rate )
Suku Bunga Mengambang atau Floating Rate adalah jenis suku bunga KPR yang besaran persentase bunga mengikuti fluktuasi suku bunga BI.
Jika suku bunga BI naik maka bunga yang dibebankan kepada Nasabah juga akan naik dan sebaliknya jika bunga acuan turun maka beban bunga kepada Nasabah juga akan otomatis diturunkan.
Misalnya : Bapak A dibebankan suku bunga sebesar 8% atas KPR yang sudah dilakukan. Selanjutnya BI sebagai acuan menaikkan suku bunga pada Tahun ke-3 menjadi 10%. Pada Tahun ke-5 BI menurunkan suku bunga acuan dari awalnya 10% menjadi 9%
Dari contoh tersebut maka suku bunga yang dibebankan kepada Bapak A adalah sebagai berikut :
- Pada Tahun pertama sampai dengan Tahun kedua akhir suku bunga adalah 8%
- Pada Tahun ke-3 sampai dengan Tahun ke-4 suku bunga yang dibebankan adalah 10%
- Pada Tahun ke-5 suku bunga turun menjadi 9%
Intinya dari sistem bunga Floating ini adalah besaran bunga akan mengacu kepada BI.
Keuntungan dari sistem bunga Floating adalah pada saat bunga menurun maka tentu angsuran KPR juga akan ikut menurun.
3. Suku Bunga Capped
Suku Bunga Capped adalah jenis suku bunga KPR yang besaran persentase bunganya dibatasi sampai dengan jumlah tertentu.
Konsep bunga Capped ini sebenarnya mirip dengan jenis suku bunga Floating hanya saja ada batasan tertentu terhadap bunga jika suku bunga tersebut mengalami kenaikan.
Misalnya : Bapak A dibebankan suku bunga sebesar 8% atas KPR yang sudah dilakukan. Selanjutnya BI sebagai acuan menaikkan suku bunga pada Tahun ke-3 menjadi 10%. Pada awal periode pihak Bank sudah menetapkan suku bunga Capped sebesar 9%
Dengan contoh diatas maka pada saat ada kenaikan suku bunga dari 8% menjadi 10% maka bunga yang dibebankan kepada Bapak A adalah 9%.
Dengan kata lain angka 9% ini membatasi kenaikan suku bunga meskipun kenaikan tersebut menjadi 10%, 11% atau 12% maka bunga yang dibebankan akan tetap menjadi 9%.
Kelebihan dari jenis bunga Capped ini adalah saat ada kenaikan suku bunga kita hanya akan dibebankan sebesar bunga maksimalnya saja.
2. Cara Menghitung Suku Bunga KPR
Selanjutnya mari kita bahas bagaimana cara menghitung suku bunga KPR sesuai dengan jenisnya yang sudah dijelaskan diatas.
Tapi mohon dicatat bahwa ini sifatnya hanya simulasi saja dan untuk kepastian besaran jumlah bunga serta angsuran KPR silahkan hubungi pihak Bank yang memberikan kredit.
1. Contoh Menghitung Bunga Fixed Rate
Untuk yang pertama mari kita lihat contoh menghitung bunga atau suku bunga KPR Fixed Rate.
Misalnya : Bapak A membeli sebuah rumah dengan harga 400.000.000 DP 100.000.000 dengan cara KPR. Bunga yang ditetapkan untuk Bapak A tersebut adalah sebesar 8% dengan jangka waktu 10 Tahun.
Berdasarkan contoh kasus KPR Rumah diatas maka perhitungan bunga dan angsuran Bapak A adalah sebagai berikut :
Pokok = 300.000.000 / ( 10 x 12 )
Pokok = 300.000.000 / 120
Pokok = 2.500.000
Bunga = ((300.000.000 x 8%) x 10) / ( 10 x 12 )
Bunga = (24.000.000 x 10 ) / 120
Bunga = 240.000.000 / 120
Bunga = 2.000.000
Angsuran per Bulan = 2.500.000 + 2.000.000
Angsuran per Bulan = 4.500.000
Dari contoh diatas maka angka bunga per bulan sudah kita dapatkan yaitu sebesar 2.000.000
Selanjutnya jumlah angsuran per bulan atas KPR yang dilakukan Bapak A adalah sebesar 4.500.000
2. Contoh Menghitung Bunga Floating
Selanjutnya contoh yang kedua kita akan menghitung bunga dan angsuran KPR dengan menggunakan jenis bunga Floating.
Misalnya : Bapak A membeli sebuah rumah dengan harga 400.000.000 DP 100.000.000 dengan cara KPR. Bunga yang ditetapkan untuk Bapak A tersebut adalah sebesar 8% dengan jangka waktu 10 Tahun. Pada Tahun yang ke-3 suku bunga naik menjadi 10% dan sistem bunga yang digunakan adalah bunga Floating
Dari contoh tersebut maka perhitungan bunga Floating untuk KPR adalah sebagai berikut :
Pokok = 300.000.000 / ( 10 x 12 )
Pokok = 300.000.000 / 120
Pokok = 2.500.000
Dari perhitungan diatas kita sudah mendapatkan angsuran pokok per bulan yaitu sebesar 2.500.000
Selanjutnya bunga untuk angsuran yang pertama atau awal tahun pertama adalah sebagai berikut :
Bunga1 = (P - ((n-1) x Pokok Pinjaman)) x i/12
Bunga1 = (300.000.000 - ((1-1)x2.500.000)) x 8%/12
Bunga1 = (300.000.000 - (0 x 2.500.000) x 0,0067
Bunga1 = (300.000.000 - 0) x 0,0067
Bunga1 = 300.000.000 x 0,0067
Bunga1 = 2.010.000
Berdasarkan perhitungan diatas maka jumlah bunga untuk bulan yang pertama KPR adalah sebesar 2.010.000,-
Selanjutnya angsuran untuk bulan yang pertama adalah sebagai berikut :
Angsuran1 = 2.500.000 + 2.010.000
Angsuran1 = 4.510.000
Pada sistem bunga Floating maka angsuran pada bulan yang pertama adalah sebesar 4.510.000,-
Selanjutnya pada Tahun yang ke-3 atau bulan yang ke-25 bunga berubah dari awal 8% menjadi 10%.
Sehingga jumlah bunga untuk bulan yang ke-25 adalah sebagai berikut :
Bunga1 = (P - ((n-1) x Pokok Pinjaman)) x i/12
Bunga1 = (300.000.000 - ((25-1) x 2.500.000)) x 10%/12
Bunga1 = (300.000.000 - (24 x 2.500.000) x 0,0083
Bunga1 = (300.000.000 - 60.000.000 ) x 0,0083
Bunga1 = 240.000.000 x 0,0083
Bunga1 = 1.992.000
Dari perhitungan diatas terlihat bahwa bunga untuk bulan yang ke-25 berubah menjadi sebesar 1.992.000,-
Baca Juga : Simulasi Angsuran KPR Menggunakan Metode Bunga Efektif
Untuk perhitungan bunga ini memang konsepnya akan berubah - ubah dan jika ingin mengetahui kenaikan dan penurunan bunga sebaiknya dibuatkan Tabel Angsuran KPR.
3. Contoh Menghitung Bunga Capped
Pada dasarnya penghitungan bunga Capped ini sama dengan perhitungan pada bunga Floating.
Hanya saja jika terjadi kenaikan bunga maka persen suku bunga yang digunakan adalah batas maksimal bukan bunga yang berlaku sebagai acuan.
Ini sudah dijelaskan pada poin diatas dan untuk perhitungan rasanya tidak perlu kita bahas kembali.
3. Menghitung Angsuran KPR Dengan Excel
Untuk sedikit tambahan informasi bisa Saya sampaikan bahwa salah satu cara untuk mempermudah penghitungan angsuran KPR adalah dengan menggunakan rumus Excel.
Karena dalam Excel sudah ada rumus yang secara khusus dapat digunakan untuk angsuran KPR.
Untuk detail tentang rumus Excel menghitung angsuran KPR sudah kita bahas pada artikel sebelumnya yaitu bunga Efektif dan bunga Anuitas.
4. Penutup
Bagian akhir pembahasan ini saya sampaikan hal penting bahwa seluruh pembahasan diatas hanya berdasarkan pengetahuan yang Saya miliki ditambah dengan kesimpulan dari beberapa sumber.
Jika memang akan membuat analisa keuangan yang lebih komprehensif silahkan tambahan sumber lain.
Selanjutnya untuk kepastian jumlah angsuran atas KPR yang sedang diajukan sebaiknya silahkan hubungi Bank pemberi kredit.
Karena semua pembahasan diatas sifatnya hanya simulasi saja dan sebagai tambahan informasi untuk Anda.
Itulah pembahasan kita kali ini tentang jenis dan cara menghitung suku bunga KPR, semoga artikel ini bermanfaat untuk semua pembaca.